Мораторій на продаж землі: в Україні орендарі землі (фермери, агрохолдинги) визначають долю прав реальних землевласників

- Як виглядає земельний фонд України? Загальна площа у нас доволі не маленька, це 60,4 мільйона га. З них сільськогосподарські угіддя складають 41,5 млн га ; рілля - 32,5 млн га, тобто частка сільгоспугідь - 68,7 відсотка. То ж, можна сказати, що Україна все ж таки аграрна країна.

Що відбулося, як ми дійшли до тієї ситуації, у якій ми зараз знаходимося? Всі знають, що приватизація земель розпочалась іще в 90-х роках.  Тоді приватизовано було 31 мільйон гектарів, більша частина. З них майже все - це були сільськогосподарські угіддя.

Про форми власності на землю, що у нас зараз є. У нас, звичайно є державна власність, є приватна власність, комунальна власність, а як щодо колективної? Сьогодні ми про це поговоримо. Як реалізуються права нашої власності на землю? Це також дуже цікава тема. Чи використовуємо ми всі права? Чи ми в чомусь обмежені? Сподіваюсь експерти в цьому допоможуть розібратись.

І щодо Державного земельного кадастру, сьогодні нам представник розповість, як вівся обіг до того, як увели облік земель, які реєструвалися, чим зараз займається Земельний кадастр, що таке реєстр речових прав, тощо.

І також сьогодні ми поговоримо про мораторій на продаж сільськогосподарських земель, який в Україні діє понад 16 років, чи готові ми до скасування цього мораторію.

• Сергій Біленко, експерт у сфері правового регулювання земельних стосунків про причини введення і наслідки мораторію на продаж сільгоспземель:

- Мораторій, на мій погляд, це явище політичне і запроваджений він був у зв'язку із тим, що комуністична партія, яка була представлена у тодішньому парламенті, відмовилась голосувати за Земельний кодекс, в разі, якщо ним буде передбачено вільний обіг земель сільськогосподарського призначення. І ось так, ситуативно з'явились два пункти, 14-й і 15-й перехідних положень Земельного кодексу, які на певний час відстрочили укладання договорів купівлі-продажу та іншого відчуження пайових земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Але в Україні найбільш постійними явищами є саме тимчасові. І от зараз, з моменту набрання чинності Земельним кодексом уже пройшло 16 років, і мораторій, на жаль, хоча колись сприймався, як явище тимчасове, зараз уже в політиці сприймається, як абсолютно звична річ, яку потрібно закріпити навічно. І дехто вважає, що взагалі, що це була прикра помилка, що людям надали право власності на земельні ділянки. Хтось наводить інші аргументи. Але зараз це звичне явище, і я думаю, що очікувати зняття мораторію на вільний обіг землі в найближчий час, не потрібно.

- Першими за приватну власність на землю виступали саме фермери, це була їх вимога. Потім ми від цієї вимоги відмовилися і зараз - ми проти. Чому? Найперше, щоб проводити реформи, маємо визначитись, чого ми хочемо. Для чого існує земельний ринок у Європі? Щоб маленький фермер став середнім. На це там націлено все: і законодавче забезпечення, і суспільна думка, щоб маленький фермер крок за кроком ставав середнім. У нас же для чого запроваджується ринок землі? Щоб бабуся скористалась своїм конституційним правом, яке в неї забрали.

На сьогодні гектар землі в Європі коштує 30-40 тис. доларів, але практично обігу землі немає, земля практично не продається і не купується. В основному - передається в спадщину. Дуже маленький процент продажів. В Україні - найбільше в Європі продається землі.

Тому, поки ми не визначились, чого ми хочемо, не можемо розпочати реформи.

Далі, яке ми хочемо побудувати село, який устрій? Ми хочемо фермерсько-селянський устрій чи провести "агрохолдернізацію"? Багато розповідають, що агрохолдинги дуже технологічні, але коли ми порахуємо з іншого боку... Куди дівають агрохолдинги прибутки, отримані з гектара землі, і куди - фермери? Агрохолдинг виводить за кордон, в офшори, а фермер - придбав машину і вкладає у розвиток господарства. Якщо порахувати, скільки грошей залишається в громаді, то фермери і середні товаровиробники залишають в громаді утричі більше коштів, аніж агрохолдинги. Бо агрохолдинги виводять кошти за кордон і вкладають у покупку яхт, "куршавелів", ви і самі здогадуєтесь, куди ті кошти йдуть.

- Безперечно, думаю, що правовий лексикон європейських держав "дуже бідний", бо він не знає такого поняття, як "мораторій"... У них немає такого правового поняття, як встановлення державою, яка надала землю у приватну власність, а потім встановила юридичну заборону на здійснення одного з основоположних конституційних прав... А в Україні це право ігнорується вже більше, ніж 18 років.

Хотів би ще про мораторій один аспект зачепити. Ми тут говорили, що сільське господарство непогано у нас розвивається. Однак, який це прогрес? В умовах дії мораторію, практично єдиною формою використання земель сільського господарства є оренда землі. А що таке оренда землі? Ще у XVIII столітті англійський агроном, аналізуючи розмір оренди земель сільськогосподарського призначення, виявив тенденцію і сформулював у такій формі: Передайте людині скалисту землю на 9 років у тверде володіння, і вона її перетворить у квітучий сад. Але передайте цій же людині квітучий сад в оренду, то через дев'ять років вона перетворить її у скелю. Ось саме таке "оскелювання" територій нині відбувається в Україні. Уже кілька років відмічається такий регрес і в цьому році вперше уже оцифрований цей регрес. Наші фахівці підрахували, що коли іще 75 років такого здавання в оренду землі ми допустимо у нашому сільському господарстві, то у нас стане така "скеля"...

І ще один аспект. Ми говорили про сировинний характер нашого експорту. Вважаю, що однією з причин цього сировинного експорту, є якраз дія мораторію. Тому що у нас в середньому один гектар сільськогосподарських угідь дає в середньому дохід 250 доларів. З них орендар сплачує орендну плату за найвищими підрахунками 50 доларів. Тобто, власник землі отримує 20% доходу з гектара, а на Заході це співвідношення 40 до 60 відсотків на користь власника. То ж, поки наші власники земель не доб'ються підвищення орендної плати, наявність величезного попиту на сільгосппродукцію на зовнішніх ринках буде сприяти ось цьому сировинному характеру експорту. І скасування мораторію стане одним із прогресивних чинників цих змін.

• Вадим Чувпило, начальник Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області про вплив Євроінтеграції на роботу служби:

- Питання мораторію політичне і воно вже застаріло і морально, оскільки продовження мораторію з року в рік не тягне за собою жодних юридичних і правових наслідків, разом з тим воно фактично консервує розвиток нашої держави і аграрного сектору в цілому. Якщо говорити про Держгеокадастр, то зазначу, що в рамках тих знань і тих нарад, у яких я беру участь, тієї інформації, якою я володію, якби питання лежало в руслі розгляду зокрема Держгеокадастру, це рішення вже б давно було прийняте. На сьогодні, фактично, немає політичної волі народних депутатів, які голосують за ті законопроекти, які виносяться в тому числі за ініціативи Президента, Уряду, за участю Держгеокадастру. Але вони в залі не набирають необхідних голосів. Зокрема, це і шість законопроектів, про які всі добре знають, про запровадження вільного обігу земель у нашій державі. Ці законопроекти не набули політичної підтримки.

Ми не торкаємося цього питання, але в частині посилення ролі громад, розпоряджання їх землями, це теж знаходиться у політичній площині і не знаходить більшості для прийняття цього рішення, тому воно до сьогодні залишається не вирішеним.

Я не можу погодитись з думкою фермерів: не потрібно орієнтуватись на Європу. Ми у європейських країн запозичаємо лише їх досвід і дивимось на їхній шлях. Але Україна має сформувати свою власну модель. Ми не можемо орієнтуватися на європейські країни, тому що в них устрій і земельні відносини історично формувалися зовсім іншим шляхом. Більшість розвинених країн Європи не знають, що таке колгоспи, розпаювання, за винятком декількох пострадянських країн. Вважаю, що модель має бути сформована наша, унікальна, державна.

Не можу погодитись, що необхідність зняття мораторію в Україні зумовлюється лише тим, щоб бабусі могли продати свої паї. Право власності охоплювати три складові: володіння, розпорядження і використання. Стосовно земельних ділянок, які призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, дійсно, мораторій обмежує право власності в цьому розумінні. Тому однозначно потрібно вирішувати це питання. Але потрібно дивитися глибше, що мораторій він у першу чергу унеможливлює нормальне функціонування не лише ринку землі у відносинах власник земельної ділянки і орендар, як це на сьогодні бачать агровиробники. А якщо говорити не про фермерів, а про товариства, які утворюються, чи одноосібників, які б хотіли розширити свої господарства, отримати якийсь стартовий капітал, враховуючи, що вони матимуть можливість вносити в заставу свої земельні ділянки, це дозволить відкрити кредитування, дозволить сформувати нормальну ринкову ціну земель сільгоспризначення.